Os cuidados na Aquisição de Imóvel objeto de Processo de Inventário.

A compra de um imóvel envolvido em processo de inventário pode ser um bom investimento.

Porém, o comprador deve adotar alguns cuidados, a fim de prevenir litígios e prejuízos e, ainda, garantir a segurança jurídica ao negócio.

Mas antes das regras específicas, vale lembrar, em resumo, os cuidados comuns a toda e qualquer aquisição imobiliária, que são:

– obter a certidão atualizada da matrícula do imóvel, para checar a inexistência de ônus sobre o imóvel, tal como hipotecas, penhoras judiciais, registro de execuções e/ou indisponibilidades, para afastar o risco de fraude à execução;

– obter certidões em nome do(s) vendedor(es) e cônjuge(s), tais como CND das receitas federal e estadual e respectivas procuradorias; certidão de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, tanto na comarca do imóvel como na comarca de domicílio dos vendedores. Em se tratando de imóvel rural, o comprador deverá requerer, ainda, a certidão negativa do IBAMA, comprovantes do ITR dos últimos 05 anos, georreferenciamento e CAR devidamente registrados na matrícula, e a certidão negativa expedida pelo Ministério Público da Comarca, atestando a inexistência de TAC ambientais.

Feito isso, começam os cuidados específicos para imóveis envolvidos em processo de inventário em trâmite e sem a partilha finalizada.

O primeiro cuidado é saber se o de cujus (falecido) e/ou dos herdeiros habilitados possuem dívidas, o que é pode ser feito através de uma certidão de objeto e pé do processo de inventário.

O segundo cuidado, e não menos importante, é a definição, pelas partes, sobre o objeto da alienação, que poderá ser o quinhão do herdeiro sobre os bens deixados (p. ex. 25% dos bens) ou algum imóvel em específico, tal como um terreno, apartamento ou fazenda.

Se a negociação envolver o quinhão/participação do herdeiro cedente, os cuidados serão:

a) notificar os outros herdeiros para exercerem o direito de preferência na compra do quinhão, fornecendo-lhes as informações de praxe;
b) formalizar o negócio por meio de escritura pública; e
c) com a escritura em mãos, o comprador deve pedir sua habilitação nos autos do inventário, por meio de advogado, assumindo os direitos e deveres do herdeiro alienante, inclusive pagamento de tributos inerentes à partilha.
Se a dinâmica do negócio assim exigir, as partes podem assegurar a negociação em um compromisso particular de cessão de quinhão hereditário, prevendo, inclusive, pagamento de ‘sinal’, comprometendo-se as partes com a lavratura da escritura pública em data futura, estabelecendo-se os prazos e condições para que o evento seja concluído.

Uma vez habilitado nos autos, o adquirente participará da partilha ao final do inventário e terá os bens em seu por meio do registro do formal de partilha, sem necessidade de uma nova de escritura de venda e compra.

Por outro lado, se a negociação gravitar sobre um bem específico, singular em si, tal como um apartamento, terreno ou fazenda, a venda deve ser feita diretamente pelo Espólio, representado pelo inventariante e mediante prévia autorização judicial, após a oitiva dos demais envolvidos.

O Código Civil estabelece, claramente, a ineficácia da venda de bens singulares do Espólio por algum dos co-herdeiros, sem observância das regras e formalidade legais.

Por fim, reitera-se que a contratação de advogado especializado em negociações imobiliárias é imprescindível para proporcionar segurança jurídica ao negócio e eliminar riscos de prejuízo e decepções.

José Roberto Reis da Silva -Advogado

OAB/SP 218.902