Os contratos de locação comercial, especialmente aqueles firmados em empreendimentos complexos, como shopping centers, galerias e centros empresariais, possuem estrutura jurídica mais sofisticada do que as locações comuns.

Nesse tipo de relação, o contrato não se limita à cessão do espaço físico: ele regula uma rede de obrigações recíprocas, que visam assegurar o equilíbrio entre locador e locatário e preservar a atratividade do empreendimento como um todo.

Por isso, a elaboração de cláusulas especiais não é mero capricho contratual, mas uma necessidade de gestão. Elas são instrumentos legítimos para garantir previsibilidade, estabilidade econômica e valorização do ativo imobiliário.

O papel das cláusulas especiais nos contratos comerciais

O Código Civil reconhece a liberdade das partes para ajustar condições específicas de seus contratos (art. 421-A). Essa liberdade, porém, deve ser exercida dentro de limites técnicos e alinhada à função social do contrato.

Em contratos de locação empresarial, cláusulas especiais são fundamentais para:

  • Manter a harmonia da rede contratual, especialmente em empreendimentos coletivos, como shoppings, onde o desempenho de uma loja impacta o conjunto.
  • Evitar desequilíbrios econômicos, garantindo que encargos e responsabilidades sejam distribuídos de modo proporcional ao benefício obtido.
  • Proteger a rentabilidade e o padrão do empreendimento, assegurando que o ativo imobiliário permaneça atrativo e bem administrado.

Cláusulas especiais mais comuns e sua função estratégica

1. Cláusula de aluguel percentual (ou híbrido)

Combina um valor fixo com um percentual sobre o faturamento do locatário.
Função: ajusta o retorno do locador à performance do negócio, garantindo equilíbrio em cenários de variação de consumo

2. 13º aluguel

Cobrança adicional anual que compensa períodos de alta demanda (como Natal) e custos operacionais acumulados.
Função: instrumento legítimo de recomposição de receita, amplamente aceito pela jurisprudência em contratos empresariais.

3. Res sperata ou taxa de cessão de direito de uso

Valor cobrado pela outorga inicial do espaço comercial, refletindo o potencial econômico do ponto.
Função: remunera o investimento feito pelo empreendedor na concepção, divulgação e consolidação do empreendimento.

4. Fundo de promoção e propaganda

Encargo destinado a campanhas de marketing e ações institucionais do empreendimento.
Função: garante publicidade conjunta e aumento de fluxo, beneficiando todos os locatários e o próprio empreendimento.

5. Cláusula de raio (ou exclusividade territorial)

Impede que o locatário explore atividade idêntica em determinado raio geográfico.Função: protege o tenant mix e a diferenciação estratégica do empreendimento.

Como estruturar essas cláusulas com segurança jurídica

  • Fundamentação técnica: todas as cláusulas devem ter base econômica verificável, evitando caracterização de abuso.
  • Transparência e previsibilidade: obrigações e fórmulas de cálculo precisam ser claras desde a proposta comercial.
  • Proporcionalidade: encargos devem ser compatíveis com os benefícios e riscos da operação.
  • Atualização contratual periódica: revisões programadas reduzem conflitos e mantêm a aderência à realidade de mercado.
  • Governança e compliance contratual: padronizar minutas e manter controle jurídico centralizado é essencial para redes com múltiplas unidades.

Jurisprudência e validade das cláusulas especiais

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado a legitimidade das cláusulas típicas de contratos empresariais, especialmente os de shopping center.

O entendimento dominante é que: “Nos contratos empresariais, o controle judicial das cláusulas é mais restrito, pois as partes negociam em pé de igualdade e conhecem as práticas usuais do setor.” (STJ, REsp 1.799.039/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi)

Esse posicionamento reforça a importância de redigir contratos sólidos e alinhados às práticas de mercado, evitando judicializações desnecessárias.

Conclusão

Como visto, cláusulas especiais não são entraves à liberdade contratual, são mecanismos de proteção e equilíbrio econômico que assegurem a viabilidade do empreendimento e a segurança jurídica das partes.

Empreendimentos bem estruturados juridicamente mantêm sua atratividade, reduzem riscos de litígios e demonstram maturidade institucional.

Artigo escrito por Felipe Petrucci, advogado do GMPA, com atuação na área cível, com ênfase em contencioso empresarial, contratual e imobiliário.